Содержание
Где искать?
Если вы решили купить недвижимость в Италии, то у вас есть несколько вариантов поиска:
- Обратиться в агентство недвижимости.
- Искать самостоятельно.
- Обратиться к посреднику, консультанту.
Обратиться в агентство недвижимости
В Италии очень много агентств недвижимости, и выбор агентства зависит скорее от региона, в котором вы хотите купить недвижимость. Есть несколько крупных компаний , которые работают по всей Италии, но нужно понимать, что в каждом городе, будет свое агентство, то есть вам в первую очередь нужно определиться с регионом поиска.
Нет агентства, в которое можно обратиться, с просьбой найдите мне квартиру где-нибудь в Италии.
Как правило, у крупных агентств есть свои сайты, где вы можете, поискать объявления в разных регионах. Но, большинство агентств, выставляют свои предложения на публичных сайтах объявлений, поэтому искать недвижимость отдельно на сайтах агентств, практически нет смысла.
Лучше начать поиск жилья самостоятельно на сайтах объявлений.
Искать самостоятельно
Советуем вам искать недвижимость именно через итальянские ресурсы. Наиболее популярные сайты с предложениями о недвижимости в Италии:
Очень удобный ресурс, с множеством опций. Доступен поиск жилья по карте, хороший фильтр, например можно исключить из поиска аукционы, или выбрать недвижимость только с частным садом. Искать можно без регистрации, но для того, что бы получать рассылку с новыми объявлении по вашим критериям, нужно подписаться. Здесь вы найдете предложения как от агентств, так и от частных лиц. Можно выбрать язык пользования (итальянский, английский, русский и другие).
Ещё один популярный портал. Также доступен на русском языке. Достаточно удобный фильтр. Поиск по карте. Не обязательно регистрироваться. Представлены частные объявления и от агентств.
По сути, такой же портал, как и предыдущие. Большое количество объявлений, поиск по карте, удобные фильтры, но нет русскоязычной версии, что может быть неудобно, если не знаешь итальянский.
Самый популярный в Италии сайт объявлений. В основном представлены частные объявления. Нет русскоязычной версии, не очень удобный поиск, но иногда можно найти уникальные объявления (которые отсутствуют на других сайтах).
Обратите внимание, что на сайтах представлены в основном объявления от агентств недвижимости, так как большинство объектов недвижимости продается (и сдается) именно через агентства. Это наиболее удобный способ покупки жилья, особенно для иностранцев. Если вы все же хотите купить жилье у частного лица, вам в любом случае придется нанимать нотариуса и переводчика, если нотариус не владеет русским языком.
Обратиться к посреднику
В Италии много агентств, посредников, консультантов, которые оказывают юридические и другие виды услуг для русскоговорящих лиц, желающих приобрести жилье в Италии. Есть русскоязычные агентства недвижимости, консультативные компании и другие.
Иногда, обращение к посредникам это самый быстрый и удобный способ приобретения недвижимости, но есть несколько возможных минусов:
- риск нарваться на мошенников;
- завышенные цены на услуги или недвижимость (в случае агентств).
Выбор за вами, но мы советуем, начать поиск самостоятельно через указанные выше ресурсы. Это не так сложно и гораздо надежнее. Как минимум, начав поиск с сайта объявлений, вы будете понимать реальные цены на недвижимость в том или ином регионе.
В каком регионе лучше покупать недвижимость?
Выбор региона покупки недвижимости зависит от ваших целей.
1. Если вы ищите жилье для переезда в Италию, то лучше искать вариант в больших городах или около городов, где можно найти работу. Даже, если вы работаете удаленно, обратите внимание на регионы со всей необходимой инфраструктурой.
В Италии очень много жилья по привлекательным ценам, но иногда эти объекты находятся в таких местах, где вам, возможно, будет непривычно и некомфортно проживать. Вдали от крупных магазинов, аптек, больниц и других необходимых заведений.
Подумайте о климате. Климат в Италии очень разный. На севере Италии достаточно холодная зима. Здесь очень влажно, особенно в горных регионах, часто бывает плесень в домах. Если вы ищите тепло, присмотритесь к центральной и южной Италии. Лето на юге Италии очень жаркое, что может быть непривычно и опасно для людей с некоторыми заболеваниями. Лето на севере Италии тоже достаточно жаркое, но уже скорее терпимое. Климат — это очень важный аспект, не игнорируйте его.
2. Если вы ищите недвижимость для проведения отпуска, здесь все просто. Хотите купить квартиру на море, рассмотрите варианты покупки на популярных курортах Римини, Лидо-ди-Езоло, Лигурийское побережье. Обратите внимание и на острова Сардиния и Сицилия. Здесь многое зависит от вашего бюджета и личных предпочтений.
Рассмотрите вариант покупки жилья на берегу озера. Наиболее популярные озера в Италии это Комо, Маджоре и Гарда. Но есть много других, не менее прекрасных, озер, где можно найти хорошую недвижимость, но по более низким ценам.
Если вы любитель зимнего отдыха, ищите жилье рядом с горнолыжными трассами.
3. Если вы ищите недвижимость для сдачи в аренду, учитывайте такие факторы, как наличие поблизости необходимой инфраструктуры, парковки, расстояние до аэропорта или вокзала, близость к историческому центру города, если речь идет о городе, или к морю, озеру, горнолыжной трассе, если мы говорим о курорте.
4. В списке инвестиционно привлекательных мест, лидируют наиболее посещаемые туристами города Италии: Венеция, Флоренция, Рим, Милан. Одним из самых престижных регионов для покупки недвижимости в Италии, безусловно, является Тоскана.
Стоит ли покупать? Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Италии.
Перед тем, как покупать недвижимость в Италии вы должны учитывать следующие факторы
1. Владение недвижимостью в Италии НЕ даёт вам право на получение вида на жительство (ВНЖ), но является основанием для оформления многократной шенгенской визы. Получив которую, вы можете находиться в Италии до 90 дней в полугодие.
Для получения ВНЖ и возможности постоянного пребывания на территории Италии вам необходимы другие основания (учеба, работа, статус беженца, фриланс и другое).
2. Владея недвижимостью в Италии, вы обязаны уплачивать налоги и коммунальные расходы.
Налоги на покупку недвижимости:
Размер налогов при покупке недвижимости зависит от следующих факторов:
- тип недвижимости (новостройка/вторичная);
- являетесь ли вы резидентом Италии;
- количество объектов в собственности.
Если вы покупаете новостройку, то придется уплатить НДС:
- 4% для резидентов (при покупке первого жилья);
- 10% для нерезидентов, а также при покупке второго жилья;
- 22% при покупке элитной недвижимости.
Если вы покупке недвижимость на вторичном рынке, то оплачиваете налог:
- 3% — при покупке первого жилья (для резидентов);
- 7% — при покупке второго жилья;
- 9% — для нерезидентов.
Дополнительно придется уплатить кадастровый налог от 50 до 200 евро, в зависимости от тех же критериев.
Если вы не являетесь резидентом, то перед покупкой нужно подумать о получении вида на жительства и статуса резидента. Или же получить ВНЖ и зарегистрироваться по адресу приобретаемой недвижимости в течение 18 месяцев после покупки жилья, для получения налоговых льгот. Надо отметить, что оформление ВНЖ в Италии, также занимает достаточно много времени, и если вы оформляетесь через посредников, это может стоить недешево.
При покупке новостройки необходимо будет также оплатить подключение к коммунальным услугам (около €2000).
Плата за кондоминиум. Каждый владелец недвижимости в кондоминиуме обязан совершать взносы для обслуживания мест общего пользования. Платежи включают в себя расходы на ремонт, уборку, на капитальные реконструкции, и другие затраты. Ежемесячный размер оплаты за кондоминиум можно узнать заранее, но не забудьте, что в доме могут проводиться капитальные работы и вам придется принимать участие в оплате этих работ.
Расходы на страхование недвижимости (есть разные программы).
Оплата счетов за коммунальные услуги, электричество, отопление, воду. Стоимость зависит от региона и фактического использования ресурсов.
3. Не забудьте, что при покупке недвижимости вам необходимо оплатить работу нотариуса, агента, переводчика.
- Агент берет вознаграждение как с продавца, так с и покупателя. Размер комиссии 3-5% от стоимости жилья.
- Гонорар нотариуса от 1 до 3,5% с учётом расходов на регистрацию в реестре.
- По закону, если покупатель является иностранцем, при подписании договора должен присутствовать переводчик. Размер вознаграждения зависит от вашей договоренности. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, или нотариусом, то искать переводчика отдельно не нужно.
Процедура покупки: чек-лист.
После того, как вы определились с выбором, вам нужно:
1. Обратиться в агентство, если недвижимость продается через агентство. Если вы не владеете языком, и в агентстве нет русскоговорящего работника, сразу начните поиск переводчика/посредника на территории Италии.
Если вы хотите купить недвижимость напрямую у хозяина, вам нужно сразу найти нотариуса и переводчика, либо русскоговорящего нотариуса на территории Италии.
Если вы не можете приехать в Италию для заключения сделки, вам нужно найти представителя, написать доверенность у нотариуса. Затем перевести доверенность на итальянский язык и апостилировать перевод в итальянском консульстве в стране пребывания или в Италии.
2. Сделать продавцу официальное предложении о покупке (proposta d’acquisto).
Если вы оформляете покупку через агентство, его составит агент. Здесь указывается цена покупки, и сроки, в течение которых предложение актуально. Продавец может и согласиться, или предложить встречные условия.
3. Оплатить залог (acconto) от 2- до 5% от стоимости.
4. Получить налоговый код codice fiscale (аналог ИНН). Он необходим для открытия банковского счета, подписания документов и оформления коммунальных счетов.
5. Открыть счет в итальянском банке.
6. Подписать предварительный договор купли-продажи (compromesso), где указывается цена сделки, срок и способ оплаты, и внести залог 10% от полной стоимости жилья.
Если одна из сторон передумает, то другая сторона вправе оставить задаток себе. При чем продавец выплатит двойную сумму залога в случае отказа.
7. Подписать договор купли-продажи (atto di compravendita) в присутствии нотариуса и переводчика (если нотариус не владеет языком покупателя недвижимости). В случае если вы покупаете недвижимость через представителя, владеющего итальянским и русским, то переводчик не нужен.
8. Внести полную оплату недвижимости;
9. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается нотариус. Время регистрации от 3 недель до 3 месяцев.
10. Оплатить:
- услуги нотариуса;
- кадастровый и ипотечный налог;
- регистрация жилой недвижимости в кадастре;
- гербовый сбор.
На всех этапах сделки вас должен сопровождать нотариус. Если вы покупаете жилье через агентство, то там вам могут помочь с этим вопросом.